近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况之字是什么结构的字，近字是什么结构strong>

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(之字是什么结构的字，近字是什么结构běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。