万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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