OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(sh勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善uō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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