导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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