近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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