文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，三公里是多少米，三公里是多少米开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付三公里是多少米，三公里是多少米款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机三公里是多少米，三公里是多少米(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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