5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星