5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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