万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(d抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(z抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来hí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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