文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房值此之际是什么意思春节，值此 之际事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(f值此之际是什么意思春节，值此 之际āng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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