万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(说唱歌手bp，说唱b7是什么意思yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)说唱歌手bp，说唱b7是什么意思的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。说唱歌手bp，说唱b7是什么意思>

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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