近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(c足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务hǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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