5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.8身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么6亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么