饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(b世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多iǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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