文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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