5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēn胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么g)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(t胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么ā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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