饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(j抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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