近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投表示第一的词语四字，古代表示第一的词语资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)表示第一的词语四字，古代表示第一的词语行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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