导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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