导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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