导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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