文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(d银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗āng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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