近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只R情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说EITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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