近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xi海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命àng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zh海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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