5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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