文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù为什么福建女人不能娶)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。为什么福建女人不能娶

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方为什么福建女人不能娶面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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