近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)1km等于多少米 1km是不是1公里活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反1km等于多少米 1km是不是1公里映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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