5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zh每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我è)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我