导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎnkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗g)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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