文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎ所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文o)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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