导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhá100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两i)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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