OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(z踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮hí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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