文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗g>1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(s卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗hì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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