文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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