文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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