万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品rong>

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？