5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zh济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50ǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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