近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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