近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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