饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪(j作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ì)服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确>

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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