文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(m鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读ǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(k鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读āi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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