近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的>

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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