5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(y无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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