文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fán15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟g)销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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