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　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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