“现(xiàn)在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒ饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思u)席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售(shòu)情(qíng)况相较一(yī)般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业(yè)出现了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是(shì)在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是(shì)行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平(píng)；利润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进(jìn)的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的(de)一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的(de)开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张(zhāng)是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团有近七(qī)成营(yíng)收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内(nèi)装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具(jù)消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却(què)一(yī)直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关(guān)赛道(dào)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧(ōu)的(de)两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家(jiā)居板块也(yě)因疫(yì)情、消费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之(zhī)后饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易(yì)一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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