文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名)信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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