近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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