近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营(yí手机话费交了能退吗ng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现手机话费交了能退吗金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金手机话费交了能退吗额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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