近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(j硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写īn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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